Grażyna Tomanek

adwokat

Jestem absolwentem Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. W 1999r. zostałam wpisana na listę adwokatów Izby Adwokackiej w Katowicach.
[Więcej >>>]

Damian Tomanek

adwokat

Jestem absolwentem Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego w Krakowie. W 1999r. zostałem wpisany na listę adwokatów Izby Adwokackiej w Katowicach.
[Więcej >>>]

Powiedz, jaki masz problem

Klasyką gatunku podczas wykonywania robót budowlanych  (remontowych) jest sytuacja gdy firma budowlana spóźnia się z realizacją umówionych prac. Każdy chce mieć budowę lub remont jak najszybciej za sobą. Co jednak zrobić gdy sprawy zaczynają się przeciągać ?  Po pierwsze termin zakończenia konkretnych prac powinien wynikać z umowy.  Więcej możesz przeczytać tutaj. Jeżeli masz umowę, a w niej przewidziano kary umowne za opóźnienie, to oczywiście możesz takim rozwiązaniem postraszyć wykonawcę.  Jeżeli natomiast popełniłeś błąd i nie masz takiego zapisu w umowie, albo jeszcze gorzej, masz już dosyć firmy która wielokrotnie obiecywała przyspieszenie prac i się z tego nie wywiązała, to możesz skorzystać z kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 635 kc :

„Jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła.”

Zanim jednak wyrzucisz wykonawcę z placu budowy, to zastanów się jak duże jest opóźnienie.  Jeżeli wykonawca mógłby z łatwością opóźnienie nadrobić, to wówczas decyzja o odstąpieniu od umowy może okazać się przedwczesna. W tym wypadku nerwy nie są dobrym doradcą.

Odstąpienie od umowy bardzo często skutkuje wniesieniem sprawy do sądu przez jedną ze stron. Zatem dla celów dowodowych odstąpienie takie powinno być sporządzone na piśmie.  Nie ma w przepisach wzoru czy formularza odstąpienia. Pismo takie należy sporządzić samodzielnie. Powinno ono zawierać datę sporządzenia, przyczynę odstąpienia od umowy i zadbać należy o dowód doręczenia takiego pisma drugiej stronie. Jeżeli obawiasz się, że popełnisz w nim jakiś błąd to zawsze możesz skorzystać z pomocy adwokata.

 

 

 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (32) 271 27 90e-mail: sekretariat@adwokat-tomanek.pl

Umowa budowlana

Grazyna Tomanek08 grudnia 2019Komentarze (0)

Jako społeczeństwo nie mamy skłonności do spisywania umów. To, że Kowalski zlecający wykafelkowanie łazienki nie podpisuje umowy nawet mnie nie dziwi. Nie mogę natomiast zrozumieć, że przedsiębiorca budowlany zabiera się ,,do roboty”  bez spisanej umowy.

Najwyraźniej w chwili przystępowania do realizacji jakiegoś projektu zakładamy, że wszystko przebiegać będzie  jak po po przysłowiowym maśle. Może takie myślenie ma swoje pozytywne strony: świadczy o tym że jesteśmy optymistami 🙂

Zobacz też typowe błędy inwestora >>

Niestety, większość planów podczas realizacji napotyka na mniejsze lub większe utrudnienia. W takich sytuacjach umowa może okazać się zbawieniem.

Podczas budowy lub remontu najczęściej będziesz zawierał umowy o dzieło lub umowy o roboty budowlane.

Umowa o dzieło

Umowa o dzieło polega na tym, że przyjmujący zobowiązuje się wykonać określone dzieło a zamawiający zapłacić umówione wynagrodzenie.

Istotne elementy umowy o dzieło to:

  1. określenie przedmiotu dzieła (np. wykonanie parkietu, położenie glazury, wybrukowanie podjazdu, położenie tapet, wykonanie schodów),
  2. wynagrodzenie (np.  2000 zł brutto za całość  lub 10 zł za roboczogodzinę)

Precyzyjne określenie przedmiotu umowy oraz wynagrodzenia są ze sobą ściśle powiązane. Chodzi o to aby zamawiający miał pewność, że nie zaskoczą go nowe wydatki, a wykonawca, że nie będzie pracował za darmo. Jeżeli w trakcie wykonywania umowy okaże się, że poza kafelkowaniem łazienki wykonawca ma wykonać inne prace dodatkowe,  należy podpisać aneks do umowy pierwotnej.

Wynagrodzenie może być ustalone według różnorakich zasad np. poprzez:

1. podanie ceny za usługę (np. 2000 zł brutto),

2. określenie podstaw ustalania wynagrodzenia (np. 10 zł/mkw lub 10 zł za roboczogodzinę)

Polecam aby załącznikiem do umowy był kosztorys sporządzony przez wykonawcę. Kosztorys z reguły najbardziej precyzyjnie określa zakres prac i przyjęte stawki wynagrodzenia.

Wg mnie każda umowa powinna zawierać również termin wykonania umowy. W umowie możemy przewidzieć konsekwencje niedochowania terminu tj. kara umowna lub obniżenie wynagrodzenia.

Umowa o roboty budowlane

Obowiązki stron umowy o roboty budowlane

Wykonawca zobowiązuje się do oddania wykonanego obiektu zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej a inwestor do czynności związanych przygotowaniem robót w szczególności do przygotowania projektu, przekazania terenu budowy oraz do odebrania obiektu i zapłaty ustalonego wynagrodzenia.

Jeżeli jesteś inwestorem do Twoich obowiązków należy uzyskanie potrzebnych pozwoleń na budowę, projektów, przekazanie terenu budowy. Po zakończonej budowie masz obowiązek odebrać obiekt i zapłacić umówione wynagrodzenie. Umowa może przewidywać rozliczenie poszczególnych etapów budowy.

Już sama konstrukcja przepisu wskazuje na bardziej złożony charakter umów budowlanych.

Elementy wyróżniające umowę o roboty budowlane to:

  1. projekt budowlany
  2. nadzór
  3. ustalone wynagrodzenie

Projekt musi być dołączony do umowy. Jeżeli w umowie nie zaznaczono inaczej, wykonawca ma obowiązek wykonać wszystkie prace konieczne do zrealizowania obiektu. Prawidłowe wykonanie przedmiotu umowy to takie, które jest zgodne z projektem. Cena ustalona przez strony obejmuje wszystkie prace objęte projektem. W uproszczeniu można przyjąć, że projekt określa zakres umowy o roboty budowlane.

Umowa o dzieło a umowa o roboty budowlane

Rozróżnienie umowy o dzieło od umowy o roboty budowlane może nastręczać sporo trudności. O problemach związanych z zakwalifikowaniem poszczególnych umów do właściwej kategorii umowy może świadczyć bogate orzecznictwo Sądu Najwyższego a nawet Trybunału Konstytucyjnego.

Kompleksowa umowa o budowę domu będzie umową o roboty budowlane a umowa o położenie nowej glazury w łazience – umową o dzieło.

W odróżnieniu charakteru umowy pomoże nam ustalenie, czy do prac wymagany jest projekt budowlany i nadzór.

Co najważniejsze: samo nazwanie umowy nie świadczy o jej charakterze. Zatem jeśli umowę o dzieło nazwiesz umową o roboty budowlane nie wywołasz skutków przewidzianych dla tego rodzaju umowy. W przypadku sporu sąd będzie badał istotę umowy wg. jej cech a nie tytułu.

Ustalenie  jaka umowa łączy strony ma ogromne znaczenie ponieważ każda z nich wywołuje inne skutki prawne.

Przykładowo inne są terminy przedawnienia roszczeń  z umowy o dzieło i z umowy o roboty budowlane.

Roszczenia z umowy o dzieło przedawniają się z upływem 2 lat od daty oddania dzieła.

Roszczenia  z umów o roboty budowlane  przedawniają się z upływem lat 6 a pomiędzy podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą – po 3 latach. (art 118 kc).

Kolejna różnica polega na tym, że spory wynikające z umów o roboty budowlane rozpoznawane są obecnie przez sądy gospodarcze, co wiąże się ze szczególnym reżimem tego postępowania. Odrębności postępowania przed sądem gospodarczym opisałam tutaj.

Podsumowanie

Podpisanie umowy jest gwarancją realizacji praw zarówno dla inwestora jak i dla wykonawcy. Niestety nawet profesjonalni wykonawcy nie dbają o sporządzenie odpowiedniej dokumentacji, która pozwoli na właściwe rozliczenie się za wykonaną pracę jak i ocenę zasadności ewentualnych roszczeń stron.

Pośpiech jest złym doradcą i jeżeli nie masz czasu na przygotowanie umowy, to zaczekaj z rozpoczęciem prac budowlanych.  Jeżeli umowa została przygotowana przez drugą stronę, przeczytaj ją uważnie. Zastanów się czy umowa   będzie chroniła Twoje interesy w sytuacji ewentualnego konfliktu.

Na koniec najważniejsze: nigdy nie podpisuj umowy, której nie rozumiesz.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (32) 271 27 90e-mail: sekretariat@adwokat-tomanek.pl

Pojęcie sprawy gospodarczej

Od 7 listopada 2019r. sprawy o roboty budowlane oraz z umów służących wykonaniu robót budowlanych (art 4582 §1 ust 5 kpc) należą do kategorii spraw gospodarczych.

Założenie ustawodawcy było takie aby spory związane z wielkimi inwestycjami sądy rozstrzygały w postępowaniu gospodarczym. Jednak w efekcie jeśli zleciłeś budowę garażu podlegasz takim samym rygorom jak Mostostal czy Straabag.

Musisz wiedzieć, że o ile reforma procedury cywilnej wprowadziła w życie bardzo restrykcyjne zmiany w postępowaniu cywilnym to postępowanie w sprawach gospodarczych jest jeszcze bardziej sformalizowane.

Odrębności postępowania gospodarczego

  1. W dużym uproszczeniu, prowadząc sprawę  przed sądem gospodarczym musisz pamiętać o następujących odrębnościach:
  2. W pozwie lub pierwszym piśmie procesowym masz obowiązek wskazania adresu mailowego.
    Wszystkie dowody i twierdzenia jako powód musisz powołać w pozwie a jako pozwany w odpowiedzi na pozew.
  3. Tylko w wyjątkowych okolicznościach kiedy potrzeba powołania dowodu wynikła później lub wcześniejsze powołanie dowodu nie było możliwe  możesz wnioskować nowe dowody ale tylko w terminie 2 tygodni od daty kiedy powołanie stało się możliwe lub wynikła potrzeba.
  4. Prymat mają dowody z dokumentów, dowody ze świadków sąd dopuści  tylko  gdy wykażesz ze nie możesz przedstawić dokumentu z przyczyn od siebie niezależnych lub gdy po wyczerpaniu innych środków dowodowych pozostały do wyjaśnienia fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy,
  5. Jako uczestnik procesu budowlanego masz możliwość zawarcia umowy dowodowej. To znaczy, że strony mogą się umówić, że pewien rodzaj środków dowodowych nie może być przeprowadzany przez sąd w przypadku zaistnienia sporu (np. dowód ze świadków, z korespondencji mailowej, z opinii biegłego). Istnieje tu zupełna dowolność o ile strony są zgodne co do tych ograniczeń dowodowych. W sytuacji gdy zawarliście umowę dowodową sąd nie może wbrew jej postanowieniom przeprowadzić zastrzeżonych dowodów.

Zalety postępowania gospodarczego

Są jednak również plusy rozpoznawania sprawy w postępowaniu gospodarczym.

Pierwszy to taki, że sąd powinien zakończyć postępowanie w terminie 6 miesięcy od doręczenia odpowiedzi na pozew, aczkolwiek jest to termin tylko instrukcyjny i jego dotrzymanie przez sądy wydaje się mało prawdopodobne. Drugi plus jest taki, że wyrok wydany w sprawie staje się tytułem zabezpieczenia z chwilą jego wydania.

Jak uniknąć procedury gospodarczej

Jeżeli nie jesteś przedsiębiorcą tylko osobą fizyczną lub prowadzisz działalność gospodarczą jako osoba fizyczna masz prawo złożyć wniosek o rozpoznanie sprawy w trybie ,,zwykłego” postępowania. Wniosek taki możesz złożyć jednak nie później niż w ciągu jednego tygodnia od doręczenia pouczeń sądu o obowiązkach i uprawnieniach strony.

Sąd ma obowiązek pouczyć cię o wszystkich prawach i obowiązkach. Oznacza to, że otrzymasz z sądu kilkustronicowe pouczenie, które koniecznie musisz przeczytać. Jako strona postępowania nie możesz zasłaniać się tym, że pouczenie było niezrozumiałe lub że go nie przeczytałeś.

W poprzednim artykule błędy inwestora możesz przeczytać na co uważać przy zawieraniu umowy z wykonawcą robót. Te uwagi są szczególnie ważne w związku z ograniczeniami w powoływaniu dowodów z zeznań świadków jakie występują w sprawie gospodarczej.

Nie traktuj tego artykułu jako kompedium wiedzy, dzięki któremu poradzisz sobie w sądzie, lecz jako ostrzeżenie, że nie masz szans sobie poradzić. To właśnie błędy proceduralne mogą obecnie być przyczyną przegranej sprawy , a nie brak argumentów merytorycznych.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (32) 271 27 90e-mail: sekretariat@adwokat-tomanek.pl

Błędy inwestora

Damian Tomanek25 września 2019Komentarze (0)

Do kancelarii inwestorzy zgłaszają się najczęściej wówczas gdy powstaje problem z wykonawcą. Problemy są podobne, niezależnie od tego czy wykonawcą jest duży deweloper czy niewielka firma budowlana.

O problemach i sposobach ich rozwiązywania będziemy pisać w dalsze części bloga.

Na początek chciałbym wskazać kilka elementarnych zasad których przestrzeganie pozwoli, przynajmniej w pewnym stopniu, wykluczyć sytuacje konfliktowe na budowie.

Po pierwsze umowa sporządzona na piśmie pomiędzy inwestorem, a wykonawcą

Umowa to rzecz święta. Im więcej spraw reguluje, tym mniej jest miejsca na nieporozumienia. W przypadku gdy wykonawcą jest deweloper to zawierane są zwykle rozbudowane umowy w formie akt notarialnego. W przypadku gdy wykonawcą jest niewielka firma budowana to z umowami bywa różnie.

Minimalna treść umowy powinna regulować:

  • zakres prac,
  • cenę,
  • terminy wykonania poszczególnych etapów i zakończenia całości, oraz
  • kary umowne za niedotrzymanie terminów.

Dobrze jest gdy umowa reguluje również:

  • kto kupuje materiał,
  • kto wynajmuje ciężki sprzęt,
  • rusztowania,
  • w jaki sposób komunikują się strony, itp.

Jeżeli nie znasz się na sztuce budowlanej i sprawach technicznych związanych ze wznoszeniem budynków, to warto zatrudnić kogoś kto ma specjalistyczną wiedzę w tym zakresie, czyli inspektora nadzoru budowlanego. Inspektor nadzoru będzie pilnował budowy i patrzył na ręce wykonawcy.

Inwestor

Inwestor powinien dbać o przestrzeganie dyscypliny finansowej, co oznacza, że powinien hołdować zasadzie: najpierw wykona praca, a dopiero potem płaca.

Wszelkie płatności powinny być dokonywane w sposób zgodny z umową. Nie należy ulegać namowom o przekazanie zaliczki na poczet prac niewykonanych, o ile taka zaliczka nie była przewidziana w umowie.

W innym wypadku może się to skończyć tak jak u pani która odwiedziła w dniu dzisiejszym moją kancelarię. Zapytała co ma zrobić gdy zapłaciła już całą cenę za dom który miał być wykonany „pod klucz”, umowny termin zakończenia prac minął w zeszłym roku, roboty są w rzeczywistości wykonane w 70%, a deweloper powiedział, że na razie nie dokończy bo nie ma na to pieniędzy.

Tą Panią czeka niepotrzebnie trudna i długa walka z ewidentnie nieuczciwym wykonawcą.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (32) 271 27 90e-mail: sekretariat@adwokat-tomanek.pl